相続した土地の売却で税金を最大限減らす特別控除と最新節税テクニック徹底解説

「相続した土地を売却したいけど、税金や特別控除の仕組みが複雑すぎて心配…」「想定外の費用が発生したらどうしよう」と不安を感じていませんか？特に、相続した土地の売却には所得税・住民税・復興特別所得税など複数の税金が課せられ、適用できる特別控除や特例も多岐にわたります。

例えば、3,000万円特別控除や取得費加算の特例、1,000万円控除（平成21年・22年取得土地）、さらに低未利用地の100万円控除など、正しい手続きと要件を押さえれば、数百万円規模の節税が可能です。しかし、手続きや申告を誤ると損をするリスクも。

本記事は【2025年最新の税制改正】や国税庁公式データをもとに、実際の計算例や成功事例、空き家・実家・農地などペルソナ別の疑問解決まで徹底網羅。「自分に本当に必要な控除やシミュレーション方法」を知りたい方にぴったりです。

最後まで読むことで、損失回避はもちろん、プロも活用する節税ノウハウや無料相談先も手に入ります。今すぐ本文で、「納得と安心の土地売却」を実現しましょう。

相続した土地の基礎知識と売却に関わる重要ポイント
相続した土地売却にかかる税金の種類と最新の計算法
主要特別控除・特例制度の詳細と2025年最新適用要件
相続した土地を3年以内に売却する節税メリットと税率の変化
確定申告の実務対応と必要書類・申告方法の詳細
節税を最大化するための実践的テクニックと控除の使い分け
専門家が教える！相続土地売却の最適な売却タイミングと不動産会社の選び方
よくある質問（FAQ）を通じて解消する疑問と実践的アドバイス
1. 相続した土地売却の税金と特別控除に関するQ&A集
2. 具体的な税額計算、申告期限、申請方法に関する質問への回答
最新データと体験談で学ぶ相続土地売却の成功ポイントと節税効果

相続した土地の基礎知識と売却に関わる重要ポイント

相続した土地とは？対象の不動産種類と実例紹介

相続した土地とは、被相続人（故人）から譲り受けた不動産全般を指します。主な対象は居住用家屋の敷地（空き家を含む）、実家、農地、商業用地など多岐にわたります。特に増加しているのが「相続空き家」で、居住用だった家屋を含む土地を相続して使い道に困るケースが非常に多いです。

ペルソナ別によくあるケースと対象不動産の例は、以下の通りです。

ケース	主な対象物件	よくある特徴
高齢の親からの相続	実家・空き家	長期間空き家のまま、管理負担や税金が心配
農業を継がない場合	農地	使い道がなく売却希望。特例控除の利用を検討
都市部での相続	マンション・宅地	資産価値高く名義変更や分割協議の必要性大
兄弟複数で相続	不動産全般	分割協議が複雑化しやすい

空き家対策や有効活用、税金対策の必要性も高まっています。

相続登記と遺産分割協議の手続き・注意点

相続した土地を売却するには所有権を自分名義に登記する「相続登記」が必要です。2024年からは相続登記が義務化され、対応が遅れると過料となるため注意しましょう。また、相続人が複数いる場合は「遺産分割協議」により誰が土地を取得・売却するかを決定します。

遺産分割がまとまらないと登記や売却が進まず、賃料収入や維持費も分担できません。早期の話し合いと相続人全員の同意が重要になります。トラブル回避には以下のポイントを押さえましょう。

相続人全員での協議書作成
登記手続きは専門家（司法書士）依頼が安全
未分割時の売却は原則不可。特例は要件確認

必要書類や遺産分割協議書の書式については、国税庁や法務局HPの確認を推奨します。

相続した土地の売却を検討する理由と適切なタイミング

相続した土地を売却する背景には、管理や維持費の負担、将来的な空き家リスクの回避、資産現金化のニーズなどがあります。税金の面でも特例や控除制度が利用できる時期の判断はとても大切です。

売却の主なメリット・デメリットは次の通りです。

メリット
維持管理費、固定資産税の負担から解放される
複数相続人で現金分配がしやすい
不動産価値下落リスクの回避
「空き家3,000万円控除」や「取得費加算」の節税活用
デメリット
譲渡所得税・住民税・印紙税など売却時の税負担が発生
バブル期取得や築古空き家では取得費不明による課税リスク
早期売却で安値になるケースもある

売るタイミングは「空き家の3,000万円控除」など特例や税優遇制度の適用期限、相続から3年以内の節税チャンスを活かすのが理想です。不動産市場の動向も確認し、税理士・不動産会社への無料相談を活用して最適な判断を行いましょう。

相続した土地売却にかかる税金の種類と最新の計算法

相続した土地を売却する際は複数の税金が関係します。正確な税率や控除内容を理解し、節税対策を検討することが重要です。2024年以降の改正内容にも注意しましょう。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の詳細と税率

相続土地を売却した場合、主に譲渡所得税、住民税、復興特別所得税がかかります。譲渡所得は売却益（譲渡価額－取得費－譲渡費用）を基準に課税されます。相続の場合も、被相続人の取得日から計算でき、長期所有なら税率が軽減されます。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の税率は以下の表の通りです。

所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
5年以下（短期）	30.63%	9%	0.63%	39.63%
5年超（長期）	15.315%	5%	0.315%	20.63%

ポイント

相続の場合も被相続人が保有していた期間を通算できる
所有期間5年超なら長期譲渡所得となり大幅な税率の優遇を受けられる

登録免許税・印紙税の課税概要と軽減措置

土地の売却時には登録免許税と印紙税も発生します。登録免許税は名義変更時、不動産売買契約書には印紙税が課されます。額は売買金額に従い変動し、軽減税率が適用されるケースもあります。

税目	課税タイミング	一般的な税率・金額
登録免許税	所有権移転登記時	固定資産税評価額x2%（相続登記は0.4%）
印紙税	契約書作成時	売買価格ごとの定額（例：1,000万円で1万円等）

注意点

売約成立前の合意書などに印紙税が不要な場合もある
相続登記は登録免許税が大幅に軽減される

固定資産税や地方税の関係も含めた総合的な税負担の解説

土地所有中は毎年固定資産税や都市計画税も課されます。売却年度分は売買契約時に日割精算するのが一般的です。加えて地方税（住民税）は譲渡所得に対して翌年課税されるため、手元資金の確保も忘れずに。

主な税負担

固定資産税・都市計画税（保有中）
譲渡後の住民税（翌年課税）
登録免許税・印紙税（手続き時）

実際の税額を計算するシミュレーション方法と注意点

税金計算では「取得費」「譲渡費用」「特別控除」の各項目が節税の鍵です。「相続空き家3,000万円控除」や「1,000万円特別控除」など要件に応じた特別控除も活用できます。

譲渡所得の計算式

持分	内容
譲渡価額	売却代金（手付金含む）
取得費	購入価格＋取得時諸経費＋改良費など
譲渡費用	仲介手数料・測量費・登記費用など
特別控除額	最大3,000万円控除等
譲渡所得	譲渡価額－取得費－譲渡費用－控除額

特別控除は下記を確認

相続した空き家を3年以内に売却→3,000万円控除
2009年,2010年取得土地→1,000万円控除
低未利用地として売却→100万円控除

取得費・譲渡費用の具体的な計上方法と資料準備のポイント

取得費は被相続人の購入価格が基準です。不明な場合「概算取得費（売却価格の5%）」で計算できます。譲渡費用では仲介手数料や登記費など関連経費を漏れなく計上することが大切です。

必要書類の例

売買契約書や登記簿謄本
仲介手数料の領収書
測量・解体・リフォーム等費用の証憑
固定資産税納付書
身分証、確定申告書添付書類

十分な資料を準備し、正確な取得費や譲渡費用を計上することで税負担を適正化できます。相続や税務が複雑な場合は早めに専門家へ相談することが賢明です。

主要特別控除・特例制度の詳細と2025年最新適用要件

相続した空き家等の3,000万円特別控除

相続した空き家やその敷地を売却する際、最大3,000万円を譲渡所得から特別控除できる制度があります。この控除は、譲渡所得税の大幅な節税が可能となるため、適用要件の正確な把握が極めて重要です。

適用範囲・対象者

被相続人が一人暮らしで住んでいた住宅と、その敷地が対象
2019年4月1日以降の売却取引に対応
所有者が相続人であり、被相続人居住用財産の譲渡であること

売却期限・必要書類・適用手順
売却期限は被相続人が亡くなった日から3年を経過する年の12月31日まで。必要書類は以下の通りです。

必要書類	内容例
相続関係説明図	家族関係・法定相続人を示す公的書類
被相続人住民票除票	最終住所地証明
登記事項証明書	不動産の所有関係証明
売買契約書	売却額の証明
耐震基準適合証明書（該当時）	昭和56年以前建築の家屋は耐震証明が必須

必要書類を揃える
売却後に確定申告書へ控除の記載
税務署へ申告

この控除は住居や敷地・家屋すべてに適用可能ですが、他の特別控除との併用は不可です。

取得費加算の特例と1,000万円控除（平成21年・22年取得土地）

土地または建物を相続で取得し申告期限までに売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算し譲渡所得を軽減できる「取得費加算の特例」があります。また、平成21年・22年に取得した土地等については、さらに1,000万円の特別控除が受けられる場合があります。

条件比較と計算式

特例名称	主な対象	控除額	計算式例	併用可否
取得費加算の特例	相続税課税財産の売却	支払相続税額の一部	取得費＝本来の取得費＋加算相続税額	〇
平成21・22年取得土地1,000万円控除	2009/1/1～2010/12/31取得の土地	最大1,000万円	譲渡所得＝売却額－取得費－諸経費－1,000万円	×

注意点
1,000万円控除は複数の特例と同時適用できません。どの控除が有利か計算が必要です。

低未利用土地の100万円控除・その他の小規模特例

2025年現在、低未利用土地等を売却する際、所定の要件を満たせば100万円の特別控除が設けられています。土地評価額が低く地域活用が進まないケースや資産の現金化目的の方に有効です。

【適用実例】

都市部外の小規模宅地や未利用の空き地が適用対象
譲渡価格が500万円以下の場合や、不動産会社を通じた売却が中心
複数の低未利用地を保有している場合、合算で控除枠適用可能

【申請に必要な主な手続き】

市区町村が発行する「低未利用地等確認書」
売買契約書類

小規模宅地等の特例やその他の譲渡所得控除と比較した場合、それぞれの控除額や適用範囲によって最適な節税策が異なるため、適用要件をしっかり確認することが重要です。

【主要特別控除・適用要件まとめ早見表】

特例区分	最大控除額	主な対象	売却期限・利用条件
空き家特例	3,000万円	相続した空き家	3年以内,耐震基準等
平成21-22年土地	1,000万円	指定期間取得土地	5年超所有,併用不可
低未利用土地等特例	100万円	都市部外の未利用地	売却500万円以下等
取得費加算特例	支払相続税額の一部	相続財産	申告期限内売却

強調すべきは、各控除・特例は併用不可の場合もあるため、売却前にどの制度を選択するか慎重に検討し、確定申告時は必ず必要書類を完備することです。各種制度の適用判断や節税プランは税理士等の専門家の助言を受けることが最善策といえます。

相続した土地を3年以内に売却する節税メリットと税率の変化

3年以内売却に関わる譲渡所得税率と適用特例

相続した土地を3年以内で売却する場合、「取得日」を被相続人から引き継ぐため、所有期間5年超なら長期譲渡所得税率（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税）が適用されるのが一般的です。3年以内の売却では、相続税の取得費加算の特例が利用でき、相続税の一部を取得費へ加算し譲渡所得税を軽減できます。さらに、空き家に該当すれば最大3,000万円の特別控除も活用でき大幅な節税につながります。

主な適用特例と税率比較をまとめます。

所有期間	譲渡所得税率	特別控除	相続税の取得費加算
5年超	約20％	最大3,000万円 ※空き家特例等	3年以内有効
5年以下	約40％		3年以内有効

上記の通り、「3年以内の売却」で相続税の取得費加算や各種特例を利用すると、税負担が大きく下げられます。

特例適用の期限とその理由、3年超過時の税負担比較

取得費加算の特例は、相続の開始があった日から3年以内に売却した場合だけ適用されます。これは「早期の資産流動化を促進し、相続税と譲渡所得税の二重課税の緩和」を目的としているためです。3年超過後はこの特例が使えなくなり、結果として課税所得が高くなるため税負担が重くなります。例えば、取得費加算がない場合、譲渡所得が増加し税額も上昇します。適用期限内での売却は節税の最大のチャンスとなります。

5年以内売却の状況と節税効果の実態検証

5年以内に売却した場合も原則として所有期間は被相続人から通算します。したがって、被相続人が5年以上所有していれば長期譲渡所得扱いとなり、低税率が適用されます。一方、3年以内売却に限った特例（取得費加算）は使えませんが、空き家の3,000万円特別控除や低未利用地の控除など、他の節税措置は別途検討が必要です。

最近は特例適用期間の延長も検討されていますが、現段階では原則を厳守すべきです。

5年以内売却で得られる主な節税施策

被相続人の所有期間を通算で長期譲渡所得扱い
空き家3,000万円控除や低未利用地100万円控除
各種特例の併用可否は事前に確認必須

期間延長の制度改正・適用条件、シミュレーション事例紹介

近年、一部の特例において適用期間の延長（期限見直し）が議論されていますが、令和6年時点では「3年以内ルール」が基本です。今後、法改正により期間延長がなされた場合、改正内容とその影響を税理士等に事前に確認しましょう。

【制度適用条件】

取得費加算特例：相続開始から3年以内の売却
空き家3,000万円控除：家屋の耐震基準・空き家期間・相続人の要件など
低未利用地100万円控除：地方自治体の確認書などが必要

事例：相続税200万円を取得費加算し、売却益が800万円→実質課税所得は600万円に。ここに3,000万円控除が重複適用可能な場合はさらに大きな節税効果となります。

3年以内売却の活用例・課税額の試算ケーススタディ

実際に3年以内に売却した場合、どの程度課税額が変わるのかを売却価格別にシミュレーションします。

売却価格	取得費	相続税取得費加算	課税所得	3,000万円控除適用後	最終課税額（概算）
2,500万円	1,000万円	200万円	1,300万円	0円	0円
4,000万円	1,500万円	300万円	2,200万円	0円	約0円
5,500万円	2,000万円	500万円	3,000万円	0円	(控除後課税)

売却価格による節税ポイント

取得費加算・3,000万円控除等で大きく課税額が削減
必要書類や期限を厳守することが重要
専門家の活用で申告ミスや無駄な税負担を回避

売却のタイミングや特例・控除制度の組み合わせにより、税負担の大幅削減が可能です。申告手続きや制度活用を漏れなく行うためにも、信頼できる専門家への相談を推奨します。

確定申告の実務対応と必要書類・申告方法の詳細

相続土地売却における確定申告義務と免除条件

相続した土地を売却した場合、譲渡所得税の申告が原則必要です。売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合、確定申告時に申告書と各種添付資料を提出し、税額を確定させます。特に3,000万円控除（空き家特例）や平成21・22年取得土地の特別控除を利用する際は、確定申告が必須です。

一方、損失が出て利益が無い場合や、譲渡所得がゼロとなるケースでは確定申告が不要な場合もあります。ただし、税務署や国税庁のガイドラインで細かい条件が設定されているため、慎重な確認が必要です。

申告のタイミング・添付書類リスト・書き方の具体例

確定申告は土地を売却した翌年2月16日～3月15日までの期間に行う必要があります。申告時には以下の書類を用意します。

必要書類	内容・注意点
確定申告書B	譲渡所得に関する記載箇所を正確に記入
譲渡所得の内訳書	取得費・譲渡費用・特別控除の計算根拠を明記
売買契約書・領収書類	譲渡価格・取得費・仲介手数料などを証明する書類
登記事項証明書	所有権移転・被相続人からの経緯を確認
相続関係説明図など	法定相続情報一覧図や遺産分割協議書を含む
特例適用申請書類	空き家特例のチェックシートなど特別控除に必要な証明書類

書類の各項目を正確に記載し、申告内容に誤りがないよう注意が必要です。国税庁のサイトや税理士事務所の記載例を参考に、必要項目を抜けなく記載してください。

申告不要となるケースの見極め方とリスク

譲渡損失や所得控除、特別控除の適用によって譲渡所得がゼロの場合、確定申告が不要となるケースがあります。ただし、見落としや計算ミスで申告義務を逃すと、後から税務署で指摘されるリスクがあります。

申告が不要となる主なケース

売却益がまったく無い場合
控除や経費等で譲渡所得が0円となる場合
損失額のみが発生した場合

控除や課税対象の計算ミス、見解の食い違いなどのトラブルが頻発しています。不要と判断する場合も、税務署または専門家へ相談し、記録や証拠を残すことが重要です。

無申告時のペナルティと後からの申告トラブル回避策

無申告の場合、「無申告加算税」や「延滞税」が発生します。もし特別控除を申告障害で受け損ねれば、余分な税負担を強いられることもあります。

主なペナルティとリスク

無申告加算税：納付すべき税額の5%～20%加算
延滞税：申告期限超過日数に応じて上乗せ
特別控除の不適用：空き家3,000万円控除や低未利用地100万円控除などが適用されない
追徴調査：税務調査による追加徴収や説明要求

トラブルを防ぐためには、確定申告期限を厳守し、必要な証明書類を準備・保管することが重要です。

税理士や専門家依頼のメリットと費用相場

相続不動産の売却に伴う確定申告は、税務申告書の作成や必要書類の収集など専門的知識が求められます。税理士などの専門家へ依頼するメリットは次の通りです。

専門家へ依頼するメリット

各種特例・控除の最大活用による節税
税務署対応や書類作成、手続き全般の代行
複雑な事案や相続人間の調整、申告後の税務調査対策

費用相場は売却価格や処理内容によりますが、不動産譲渡の申告は5万円～15万円程度が一般的です。追加の相談サポート料がかかる場合もあります。

自分で申告する場合の注意点とサポート体制の紹介

自分で確定申告を進める場合は、記載間違い、証明書類の取り忘れ、特例の適用漏れに十分注意しましょう。譲渡所得計算や特別控除の要件確認は、国税庁HPのガイドやシミュレーションツールが役立ちます。

自分で申告する際のポイント

事前に国税庁公式サイトで最新情報を確認
空き家3000万円控除や相続土地特別控除のチェックリストを活用
地方税務署や無料相談窓口も積極的に利用
書類不備や計算誤りがある場合は修正申告を速やかに

手間と難易度を正しく評価し、困ったときには専門家相談を検討してください。

節税を最大化するための実践的テクニックと控除の使い分け

相続した土地を売却する際の譲渡所得税対策としては、特別控除の適用、取得費の証明方法、ふるさと納税や他控除と組み合わせた戦略が重要です。正確な知識と実例ベースの比較を通じて、税負担を最小限に抑える選択をしましょう。

特別控除の選択と併用ルール・優先順位

相続した土地の売却時に適用できる特別控除には複数の種類がありますが、制度ごとに併用制限や優先順位が定められています。

相続空き家特例（3,000万円控除）
相続した実家などの空き家を売却するとき、最大3,000万円の控除を受けられます。要件は、相続開始から一定期間内の売却や耐震基準適合などです。
平成21・22年取得土地の1,000万円控除
対象期間に取得した土地に適用され、所有期間が5年超で1,000万円が控除されます。
低未利用土地の100万円控除
活用されていない土地を一定要件のもと売却した場合、最大100万円が控除されます。

下記のテーブルで併用可否を整理します。

控除名	ほかの特別控除との併用	主な対象物件
空き家3000万円控除	×（他特例と併用不可）	相続した空き家
平成21・22年1,000万円控除	×（他特例と併用不可）	対象年度取得の土地
低未利用土地100万円控除	○（要件満たせば可）	低未利用土地

特例の申請前には国税庁公式サイトで最新の適用条件を確認しましょう。

取得費不明時の対応策と税務署への相談ポイント

取得費が不明な場合は、実際の売却価格の5％（概算取得費）を取得費として申告できますが、通常より税負担が大きくなる可能性があるため、下記の工夫が有効です。

土地取得時の契約書や領収書の再調査
市役所で過去の固定資産税評価証明書を取得
税務署で第三者資料や補助的証明書の有効性を相談

必要書類の代替案として、登記簿謄本・相続関係説明図・被相続人の確定申告控えなどを証明資料として活用できます。

菅野表にて取得費不明への対応例をまとめます。

証明方法	必要書類例	ポイント
概算取得費（5%）	専用書類不要	売却価格の5％で自動計算
不動産売買契約書から計算	売買契約書、領収書	実額で計算し税負担を最小化できる
証明書類の補助	登記簿謄本、評価証明等	書類不足時の補助証明、税務署相談が有効

早めの資料収集と相談窓口利用がスムーズな節税を実現します。

ふるさと納税など節税制度を組み合わせた賢い節税戦略

相続した土地の売却によって発生した譲渡所得は確定申告時に申告しますが、他の所得控除や節税策と組み合わせることで更なる節税が可能です。

ふるさと納税
住民税・所得税が控除対象。譲渡所得が増えた年は寄付枠も増加するため最大限活用可能。
医療費控除・社会保険料控除の併用
同年中の大きな支出は必ず申告して減税を最大化。
住宅ローン控除や相続税の配偶者控除
売却計画時に全体での納税負担をシミュレーションし最適化を図る。

実務では、譲渡所得税の発生年に控除や節税枠が増えるため、家計全体の税負担を事前に一覧化し、最大限の節税を狙うことが重要です。税務署や専門家への無料相談窓口をうまく活用しましょう。

専門家が教える！相続土地売却の最適な売却タイミングと不動産会社の選び方

売却時期の見極めポイントと空き家問題の影響

相続した土地を売却する際は、市場動向と税制変更のタイミングが重要です。不動産価格はエリアや時期により大きく変動します。高騰期の売却を狙うことで手取り額を最大化できます。一方で、空き家のまま長期間放置すると管理費や固定資産税の負担に加え、将来的な資産価値低下や空き家特例の適用外となるリスクも生じます。

税制面の主なポイント

相続税の申告期限（原則10ヶ月以内）
譲渡所得税の長期譲渡区分は被相続人の取得時期から計算
空き家3000万円特別控除の適用要件や期限

空き家の3000万円控除等、節税制度の対象となる条件や時期は国税庁の最新情報で確認が必要です。

タイミング判断ポイント	内容
市場価格が高い時期	地域相場の上昇期か？
税制改正前	特別控除や優遇が変更される予定か？
空き家管理や相続税の負担等発生前	コストやリスク増加前

不動産会社選定の基準と複数査定の重要性

信頼できる不動産会社の選定が売却成功の鍵です。複数社に査定依頼し、価格だけでなく対応力やサポート体制を比較してください。主な選定基準には下記が挙げられます。

実績・専門性（相続や不動産売却の経験が豊富か）
売却手法（仲介と買取でメリットが異なる）
料金体系の明確さ（仲介手数料や諸費用明示があるか）

加えて、税金対策や手続きサポートを得意とする税理士や司法書士等との提携体制がある会社も安心です。

項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い	相場より低め
売却スピード	時間を要する（数ヶ月かかる場合も）	即現金化が可能
手数料	仲介手数料が必要	基本不要（手数料込の場合も）

信頼できる専門家の見極めには、担当者が税金や控除制度を的確に説明し、個別の事情に応じた提案をしてくれるかどうかがポイントです。

実際の相談事例と成功する売却の秘訣

多数の相続土地売却相談で見受けられるのは、税制活用や書類準備の事前対応が成功の決め手となるケースです。例えば空き家の3000万円特別控除を適用するためには、用途証明や被相続人の居住要件など厳格な条件を満たす必要があり、不動産会社や税理士と密な連携が欠かせません。

よくある相談と対策

「相続した土地を3年以内に売却したいが税率は下がる？」
「3000万円控除のチェックシートに何を準備すべきか？」
「申告書類の書き方がわからない」

これらは専門家に確認することで、控除漏れ防止やトラブル回避につながります。複雑な制度は国税庁の情報も参考にし、申告・売却関連の書類や証明も早めに備えておきましょう。

相談内容	専門家による解決方法
3年以内売却の税率適用	長期譲渡扱いで税率低減アドバイス
各種控除手続き・必要書類の準備	必要書類チェックリスト・事前作成サポート
確定申告やトラブル防止	正確な計算・申告、売却後のトラブル予防策

強い専門家ネットワークの活用が、売却時の資産最大化・節税・安心な取引の大きな助けとなります。

よくある質問（FAQ）を通じて解消する疑問と実践的アドバイス

相続した土地売却の税金と特別控除に関するQ&A集

Q. 相続した土地を売却する時にかかる税金の種類を教えてください。

相続した土地の売却では、主に譲渡所得税・住民税が課税されます。譲渡所得税は、「売却価格－取得費（被相続人の取得費を引継ぐ）－譲渡費用－特別控除額」で算出した所得部分にかかります。所有期間が5年超なら長期譲渡所得となり、税率が軽減されます。

Q. 特別控除にはどんな種類がある？併用は可能ですか？

特に多く利用される特別控除は下記となります。

特別控除の種類	控除額	適用要件	併用可否
空き家の3,000万円特別控除	最大3,000万円	一定条件の空き家を売却した場合	他控除と併用不可
譲渡所得の50万円特別控除	50万円	原則全ての不動産譲渡	空き家控除などと併用不可
平成21・22年取得土地の1,000万円控除	最大1,000万円	対象期間に取得した土地が該当	他控除と併用不可
低未利用土地100万円控除	100万円	小規模未利用土地等の売却	他控除と併用不可

それぞれの控除は原則として併用できません。どの特例が一番メリットがあるか慎重に判断しましょう。

Q. 空き家の3,000万円控除の要件は？

相続開始直前まで被相続人が1人で利用
昭和56年5月31日以前建築、耐震基準を満たすか取壊し済み
相続日から概ね3年以内に売却
相続人自らが売却

が必要です。

Q. 相続後すぐに売らずに3年や5年以内の売却に税務上の違いはありますか？

相続した土地の場合、被相続人が取得した日が所有期間に引き継がれるため、原則5年超であれば長期譲渡所得となり税率は約20％台におさまります。3年以内に売却しなければならない特例もあるため、売るタイミングと要件の確認が重要です。

具体的な税額計算、申告期限、申請方法に関する質問への回答

Q. 相続した土地売却時の税額シミュレーション方法は？

譲渡所得税額は下記の計算式で求めます。

項目	計算内容
譲渡所得	売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除
税率	所有期間5年超：20.315％（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
税額	譲渡所得×税率

例えば3,000万円控除適用の場合、譲渡所得が3,000万円以下なら課税されないケースもあります。

Q. 必要書類や確定申告の流れは？

相続した土地売却後には確定申告が必須です。具体的に必要な主な書類は以下の通りです。

売買契約書の写し
登記簿謄本
取得費・譲渡費用の領収書
相続関係説明図や戸籍謄本
確定申告書（譲渡所得の内訳書）

確定申告は売却翌年の2～3月が期限です。必要書類の不備で控除が受けられない事例も多く、売却の前に専門家に相談するのが確実です。

Q. 相続した土地の売却で失敗しやすいポイントは何ですか？

必要書類の紛失や記載漏れ
特別控除要件の誤認
申告期限の遅延
所有期間計算ミスによる税率誤適用

必ず下記のような注意点を守ってください。

書類はすべて保管・事前準備
控除や税率の条件を事前チェック
期限までに手続き完了

正しい準備が節税・納税トラブル防止に直結します。

Q. 専門家に相談したほうがよいケースは？

売却益や諸控除など計算に自信がない
相続登記や取得費用の証明手続きが複雑な場合
複数人の相続人がいるケース

上記の場合、税理士や司法書士への早めの相談で、後悔のない売却＆節税対策が実現できます。

税目/特別控除	最大控除額	主な適用条件	備考
譲渡所得にかかる税率	15~30%	所有期間が5年超で15%、5年以下で30%	所得税・住民税含む
空き家3000万円特別控除	3,000万円	被相続人居住／相続開始から3年以内に売却	要耐震基準等
平成21・22年取得土地 1000万円控除	1,000万円	該当土地を売却、他特例との併用不可	取得5年超で可能
一般の譲渡所得特別控除	50万円	控除条件のある売却全般	1譲渡につき1回のみ
低未利用土地等100万円控除	100万円	相続財産の低未利用地・一定要件を満たす場合	2025年3月31日譲渡分まで