不動産の減価償却の計算方法と節税を完全解説！中古にも対応し申告のコツまでわかる魅力満載ガイド

不動産の減価償却、建物と土地の区分や中古の耐用年数でつまずいていませんか？例えば木造住宅は22年、鉄骨（厚さ3mm超4mm以下）は34年、鉄筋コンクリートは47年（税法上の目安）と構造で年数が変わり、年間の経費と税額に直結します。中古取得なら築年数を加味して耐用年数を再計算でき、キャッシュフローが大きく変わります。

本記事は、建物価格の按分（売買契約書・固定資産税評価額の活用）、設備と建物の区分、定額法の手順、期中取得の月割、取得附帯費の扱いまでを実務ベースで解説します。給湯器やエアコンなど設備は耐用年数が短く、区分計上で償却スピードが変わる点も具体例で整理します。

国税庁公表の耐用年数表を参照しつつ、2000万円・4000万円の価格帯で年間償却額のイメージを提示。さらに中古の短縮ルールや売却時の譲渡所得への影響、共有名義・相続・国外不動産の注意点まで網羅します。専門家の監修のもと、初めての方でも今日から迷わず始められるよう、必要資料のチェックリストもご用意。まずは、建物と土地を正しく見分けるところからスタートしましょう。「わかる→できる」に直結する手順で、不安を解消します。

不動産の減価償却を徹底解説！建物と土地を見分けて悩みゼロスタート

不動産の減価償却とは？初心者でも今日からわかる基本

不動産の減価償却とは、建物などの固定資産が時間の経過で価値を消耗していく分を、取得価額を耐用年数で計画的に費用配分していく会計と税務のルールです。土地は劣化しないため対象外、建物と設備のみが対象になります。個人の不動産所得や法人の損益計算では、減価償却費を経費に計上することで課税所得が減り、所得税や住民税の税負担をコントロールできます。計算方法は原則定額法で、毎年一定額を計上します。中古物件は耐用年数の見直しが必要で、年数の判定や区分の誤りは税務調査で問題化しやすいため、取得時点の内訳と償却方法を明確に管理することが重要です。確定申告では明細の作成や勘定科目の選択がポイントです。

• 土地は対象外、建物と設備のみが減価償却の対象です

• 定額法が原則で、毎年一定額を計上します

• 中古は耐用年数の再計算が必要です

建物価格の按分と取得費の内訳を具体化

不動産の取得価額は、売買代金に加え仲介手数料や登記費用などの付随費用を含みます。減価償却では建物と土地の区分が必須のため、売買契約書の内訳を最優先で採用し、記載が曖昧な場合は固定資産税評価額の按分比を用いて合理的に区分します。実務の流れは次のとおりです。まず契約書の建物・土地金額を確認、内訳がない場合は評価証明書で評価額比により按分、リフォーム費は資本的支出か修繕費かを判定し、資本的支出は建物または設備の取得価額に加算します。さらに貸付割合がある自宅兼用は按分計算を行い、帳簿に建物、土地、設備、付随費用を正しい勘定科目で登録します。こうしておくと、不動産減価償却費の計算や確定申告の書き方がスムーズになり、税務上のリスクも抑えられます。

1. 売買契約書の建物・土地内訳を確認
2. ない場合は固定資産税評価額で按分
3. 資本的支出を建物または設備に加算
4. 自宅兼用は使用割合で按分
5. 帳簿へ区分登録し証憑を保存

建物と設備の違いで減価償却にどんな差が生まれる？

建物と設備を正しく区分すると、耐用年数と償却率が変わるため減価償却費が最適化されます。建物は構造ごとに耐用年数が長く、木造・鉄骨・RCで異なります。一方、設備は寿命が短めで、給湯器やエレベーター、空調などは建物本体と分けて計上することで、不動産減価償却費を前倒しで計上できる可能性があります。修繕費と資本的支出の判定も重要で、性能向上や耐久性の増加を伴う場合は資本的支出として資産計上し、耐用年数に応じて償却します。税務では計上区分の一貫性が重視され、基準や根拠を文書で保持しておくと指摘を回避しやすくなります。確定申告の段階で迷わないよう、取得時に写真、見積書、内訳書をそろえておき、計上ルールを年をまたいで統一することがコツです。

• 建物は長期、設備は短期の年数が基本です

• 区分計上により償却スピードが変わります

• 修繕費か資本的支出かの判断を明確にします

設備の代表例と耐用年数の目安を提示

設備は用途や材質で耐用年数が異なりますが、実務では建物本体と分離して資産計上し、定額法で不動産減価償却を進めます。代表例として、給湯器、空調設備、インターホン、エレベーター、自動火災報知設備などがあり、入れ替えやグレードアップは資本的支出になりやすい点に注意します。下表は区分の考え方と年数の目安です。具体の年数は耐用年数表で確認し、中古導入時は残存年数の判定を行います。マンション共用部の更新は管理組合の会計で処理されることもあるため、区分所有者は負担と資産計上の範囲を確認しておくと安心です。

区分	代表例	処理の基本	年数の目安
建物本体	壁・屋根・基礎	構造別の法定耐用年数で償却	長期（例：RCは長め）
建物附属設備	給湯器・照明・空調	設備として資産計上し定額法	中期〜短期
交換更新	グレードアップ	資本的支出として年数見直し	ケースにより再判定

設備は更新周期が短く費用化が早いため、キャッシュフローと税務の両面で計画的に入替時期を検討することが効果的です。

法定耐用年数を押さえて不動産減価償却をスタートダッシュ！構造別の賢い選び方

木造・鉄骨・鉄筋コンクリートで変わる耐用年数を一目で比較

不動産減価償却を正しく進める第一歩は、建物の構造と法定耐用年数を押さえることです。耐用年数は税務上の計算土台で、年間の減価償却費計算や確定申告の書き方に直結します。実務では登記事項証明書や建築確認書類で構造区分を確認し、国税庁の耐用年数表を参照して適用年数を決めます。一般的な目安は、木造は短め、鉄骨は中間、鉄筋コンクリートは長めです。中古取得時は築年数を加味した年数計算が必要で、耐用年数超えの資産も所定の方法で償却が継続されます。誤判定は経費の過大・過少を招くため、構造の認定と年数の選定は慎重に行い、不動産減価償却費計算の前提を固めましょう。

• 構造区分の特定は登記と図面でダブルチェック

• 耐用年数表の該当区分を正しく選ぶ

• 中古の年数換算は築年数と計算式を確認

• 土地は非対象で建物と按分して計上

補足として、マンションは専有部分の建物部分のみが対象で、共用部を含む按分は評価明細の根拠を残しておくと安心です。

構造	一般的な法定耐用年数の目安	特徴
木造・合成木材	比較的短い	初期の償却費が大きく節税効果を早期に得やすい
軽量鉄骨	中間	厚み判定で年数が変動、実務で確認が重要
重量鉄骨	中間〜やや長い	耐久性に応じて年数が長めになる
鉄筋コンクリート（RC・SRC）	長い	年間償却額は抑えめだが長期安定

上記は目安です。正式な年数は耐用年数表の区分に従ってください。

重量鉄骨と軽量鉄骨の違いに注意

鉄骨造は鉄骨の厚みで耐用年数区分が変わる点が実務の肝です。一定基準より厚いものは重量鉄骨、薄いものは軽量鉄骨に分類され、年数が数年単位で変化します。判定には設計図書や構造計算書の鋼材厚みの記載が有力な根拠となり、売買時の説明資料だけで判断せず、公的・技術資料で裏どりするのが安全です。もし厚み情報が不明な場合は、税務リスクを避けるため、保守的な区分を採るか追加資料の取得を検討します。中古取得では築年数による短縮ルールが働くため、厚み判定×築年数換算の二段階でミスが起こりがちです。不動産減価償却年数を誤ると確定申告後の修正が必要になることもあるので、最初の年で正確に確定させましょう。

1. 図面・構造明細で鉄骨厚みを確認する
2. 耐用年数表の該当区分へ適用する
3. 中古なら築年数で年数を換算する
4. 記録を残し毎年同一方法で計上する

不動産減価償却の年間計算に効く！耐用年数の数字イメージを体感

年間の不動産減価償却費は、建物取得価額÷耐用年数（定額法）が基本です。ポイントは、年数が長いほど年間償却額は小さくなること。例えば同じ建物価格でも、木造と鉄筋コンクリートでは毎年の経費計上額が大きく異なり、損益や税額に影響します。中古物件では、残存耐用年数の算定によりさらに年間額が変動します。確定申告では、減価償却費が所得の圧縮に直結するため、節税を狙うなら構造と年数の見極めが不可欠です。不動産減価償却シミュレーションを使い、建物と土地の按分、取得時期の月割、耐用年数超えの未償却残高の扱いまで一体で検証すると、キャッシュフローのブレを抑えられます。数字感覚を掴むほど、不動産減価償却節税の効果は読みやすくなります。

定額法でカンタン！不動産減価償却の計算方法と初年度の月割テクニック

年間の減価償却費を手計算実際の流れをやさしく解説

不動産減価償却は「建物の取得価額を耐用年数で按分し、毎年費用化する」会計と税務の基本です。土地は対象外で、建物のみが計上対象になります。定額法の計算はシンプルで、ポイントは次の3つです。まず、取得価額から建物価格のみを抽出し、取得附帯費も含めて合計します。次に、法定耐用年数と償却率を確認します。最後に、定額法の式で年間の減価償却費を算出します。初心者でも迷わないよう、手順をステップ化します。

• 建物のみが対象（土地は減価の概念なし）

• 法定耐用年数に基づく定額法が原則

• 取得附帯費は原則として建物に資本化

下の表で、手順と押さえるべき要点を一覧化しました。必要な情報を先に揃えるとミスが減ります。

手順	入力情報/作業	要点
1	建物取得価額の確定	売買契約や固定資産税評価で按分、土地は除外
2	取得附帯費の整理	仲介手数料・登記費用などは原則資本化
3	耐用年数・償却率確認	建物の構造と用途で法定年数が決まる
4	年間償却費の算出	定額法：取得価額×償却率（期首取得は通年）

補足として、事業割合がある場合は按分率を掛けるのを忘れないようにしましょう。

期中取得の月割計算と償却開始月の判断

期中に取得した場合は、税務では取得日の翌月から償却開始が実務の基本です。年間の減価償却費をまず定額法で計算し、その後に月数按分して初年度の償却費を求めます。判断フローはシンプルです。取得日を確定し、翌月を起算月として、事業年度末までの月数をカウントします。その月数を12で割って、年間償却費に乗じれば初年度分が完成します。耐用年数超えの資産でも、未償却残高があれば同様に月割が必要です。

1. 取得日を確定し翌月を起算月とする
2. 事業年度末までの月数を数える
3. 年間償却費×（月数/12）で初年度額を算出
4. 期首取得は月割不要、期末取得は月数が小さくなる

起算月のカウントミスが多いので、翌月開始と年度末の月をカレンダーで確認してから計算すると正確です。

取得附帯費の取り扱いと資本的支出の判断

取得時に支払う費用や購入後の工事費は、資本的支出か修繕費かで税務処理が分かれます。登記関連費用や仲介手数料、測量費などは原則として建物の取得価額に算入し、定額法で減価償却します。一方、維持や原状回復を目的とする通常の修繕は修繕費として当期の経費に計上可能です。判断の軸は、価値や耐用年数を増加させるか、単なる維持修繕かです。迷ったら、契約書や見積書の内訳で機能向上の有無を確認しましょう。

• 取得附帯費の例：仲介手数料、所有権移転登記、登録免許税、司法書士報酬

• 資本的支出の例：間取り変更、耐震補強、増改築など価値向上

• 修繕費の例：クロス張替え、軽微な補修、定期点検に伴う交換

資本化か費用かで課税所得が大きく変わるため、領収書や契約書の記載は保管し、用途と効果を明確にしておくと判断がぶれません。

中古不動産減価償却は節税のカギ！耐用年数短縮ルールを賢く使おう

中古物件の耐用年数はこう決める！築年数から簡単計算

中古の不動産減価償却では、建物の法定耐用年数と築年数を使って耐用年数を再計算します。ポイントはシンプルです。新築時の法定耐用年数から経過年数を差し引き、一定のルールで再耐用年数を求めます。建物は土地と異なり減価償却費として経費計上でき、節税に直結します。住宅の償却方法は原則定額法で、毎年同額を計上するためキャッシュフローを読みやすくできます。不動産減価償却をわかりやすく言うと、取得費用を使用期間に按分する会計処理です。確定申告の不動産所得では、取得価額から土地を除外し、建物部分にのみ適用するのが重要です。中古は年数短縮が可能なため、購入初期の税務メリットが大きくなります。

• 重要ポイント

  • 建物のみが対象、土地は対象外
  • 定額法で均等に費用化
  • 中古は耐用年数短縮で早期に経費化

築古物件での最低年数の考え方と注意点

再計算では、法定耐用年数から経過年数を引いた結果が小さくなり過ぎる場合でも、下限年数を適用します。実務では、残存耐用年数が極端に短い築古でも、一定の最低年数を設けて償却を継続するのが一般的です。端数処理は切り捨てを基本とし、開始月の按分（取得月は月割り）にも注意します。建物付随設備や構築物は耐用年数表で別区分となるため、まとめずに区分計上することが税務の誤り回避につながります。償却費の計算では、固定資産税評価や売買契約書の建物按分が妥当かもチェックしましょう。耐用年数超えの資産に未償却残高がある場合は、残存価額を引き続き償却し、確定申告の計上漏れを避けることが大切です。

チェック項目	実務ポイント	注意点
下限年数	過度に短い年数は避ける	端数は年単位で調整
端数処理	年数は切り捨てが基本	月割りの初年度按分
区分計上	付随設備は別耐用年数	一括計上は避ける
建物按分	契約書と評価の整合	根拠資料を保存

少数の見落としが税務調査時の指摘につながるため、根拠の書類保管が安心です。

中古マンションや木造アパートでもこんなに違う！減価償却例＆節税インパクト

同じ価格帯でも、鉄筋コンクリート造と木造では法定耐用年数が異なり、再計算後の年数と年間の減価償却費が大きく変わります。たとえば築年数が進んだ木造アパートは再耐用年数が短くなり、毎年の償却額が大きくなるため節税効果が前半に集中します。一方で中古マンションは年数が長く、安定的に費用化されるのが特徴です。購入判断では、家賃収入との損益通算やローン返済、空室率を合わせてシミュレーションすることが重要です。確定申告では書き方に沿って建物の取得価額、耐用年数、定額法の償却率を記載し、計算根拠を整理しておくとスムーズです。下記の流れで検討すれば、実務のミスを抑えられます。

1. 構造と築年数を確認し法定耐用年数を把握
2. 経過年数から再耐用年数を試算
3. 建物按分と償却率で年間償却費を計算
4. キャッシュフローと税金への影響を比較
5. 申告用の書類と根拠を準備

不動産減価償却で節税＆キャッシュフローUP！押さえておきたいポイント

損益通算で税負担を抑える！減価償却費のリアルな効果

不動産減価償却とは、建物などの固定資産の取得価額を耐用年数にわたり費用化する会計・税務のルールです。土地は対象外で、建物や設備が対象になります。たとえば建物価格2,400万円、耐用年数24年の定額法なら年間減価償却費は約100万円です。家賃収入から経費を差し引いた不動産所得が150万円なら、100万円の減価償却費を計上することで課税所得は50万円まで圧縮できます。給与等の他の所得と合算される方は、損益通算で住民税・所得税の負担をダイレクトに低減できます。ポイントは、キャッシュアウトを伴わずに経費計上できるため手元資金を厚く保てることです。確定申告では決算書の減価償却費欄と固定資産台帳の整合を確実にし、法定耐用年数と償却率の誤りを避けることが重要です。

• 土地は減価償却の対象外であることを明確に区分する

• 耐用年数と定額法の償却率を年ごとに確認する

• 損益通算の可否（給与所得との通算）と影響税率を把握する

任意償却とフル償却の賢い選択資金計画もラクラク

不動産減価償却費は原則として発生主義で計上しますが、任意償却の余地がある資産区分や状況では、年間の計上額を調整して手取りを最適化できます。フル償却は当期の課税所得を大きく下げ、当期の税負担を即時に軽減しキャッシュフローを強化します。任意償却で抑えめに計上すれば、翌期以降に費用化の余地を残して利益のブレを平準化できます。ローン返済や大規模修繕が重なる年度はフル償却で税負担を軽くし、空室率が下がり利益が増える見込みの年度に向けて費用を温存する、といった設計が効果的です。いずれも法定耐用年数と未償却残高の整合性、固定資産台帳の記録が大前提になります。節税偏重で赤字を拡大し過ぎると損益通算の限界や将来の譲渡所得への影響が出るため、総合収支と税率で比較して判断します。

観点	フル償却を選ぶ時	任意償却を選ぶ時
資金繰り	当期の税負担を素早く軽くしたい	来期以降の利益平準化を優先
収益見通し	空室・修繕で利益が薄い年度	来期に利益拡大の計画がある
税率	高い限界税率で圧縮効果が大	将来の税率上昇に備えて温存

短期の税負担と中長期の利益計画のバランスで、償却配分を設計するのがコツです。

節税だけじゃない！売却時の譲渡所得で知っておくべき減価償却の影響

売却時は、取得費から累計の減価償却費を差し引いた帳簿価額（取得費の調整後金額）が基礎になります。つまり、多く償却すると取得費が小さくなり、譲渡所得が増えやすいという力学です。賃貸運用期には不動産減価償却で所得税・住民税を圧縮しキャッシュフローを改善できますが、出口では譲渡課税の増加につながる可能性があります。耐用年数超え後は未償却残高の扱いが重要で、耐用年数を過ぎた建物でも未償却があれば引き続き償却します。売却前後の通算を考えるなら、売却年度の賃貸損益と譲渡所得の税区分が異なる点（損益通算の可否が限定的）に注意が必要です。確定申告の書き方としては、減価償却台帳と譲渡所得内訳の整合と証憑（契約書や仲介手数料の領収書）を揃え、法定耐用年数と減価償却費の計算根拠を明確にしておくとスムーズです。

1. 売却前に累計償却と未償却残高を数値で確認
2. 譲渡所得の計算における取得費の減少効果を試算
3. 賃貸損益と譲渡所得の税区分の違いを認識
4. 必要書類と固定資産台帳の整合を事前に点検

不動産売却で減価償却が効く！譲渡所得の賢い計算＆準備術

建物売却で必要な譲渡所得のチェックリスト＆資料総まとめ

不動産売却では、建物の減価償却費を正しく反映させることが譲渡所得の精度を左右します。まず押さえるべきは、建物と土地を分けて計算する点です。譲渡所得は、売却代金から取得費（建物は減価償却後の簿価）と売却費用を差し引いて算出します。取得価額は契約書や領収書で裏取りし、減価償却は耐用年数と定額法の償却率を用います。中古の年数調整や耐用年数超えの扱い、確定申告の書き方まで一気通貫で準備しましょう。以下のチェックで漏れを防げます。

• 取得価額の根拠（売買契約書・領収書・仲介手数料の明細）

• 建物と土地の按分資料（固定資産税課税明細、評価証明）

• 減価償却の計算根拠（耐用年数表、償却率、利用開始日）

• 減価償却累計額（申告書控、会計ソフトの推移）

• 売却費用の証憑（仲介手数料、測量・解体、広告費、司法書士報酬）

補足として、住宅ローン残高は譲渡所得計算に直接は使いませんが、資金計画上の現金収支の把握に役立ちます。不動産減価償却とは経年劣化を費用配分する制度で、不動産減価償却費計算の精度が節税に直結します。

長期・短期で変わる？税率の違いと税負担シミュレーション

同じ売却益でも、保有期間区分で税率は大きく変わります。個人の不動産売却の譲渡所得は、取得日の翌日から売却日の属する年の1月1日で判定します。長期（5年超）なら税率は低く、短期（5年以下）は税率が高めです。減価償却により建物の取得費は年々減り、譲渡所得は大きくなりがちなので、不動産減価償却節税の効果と売却時の税負担を両面で見ることが重要です。下表は概算比較の目安で、復興特別所得税や住民税も含めた合計税率のイメージを示します。

区分	判定基準	概算合計税率	向くケース
短期	5年以下	約39%前後	早期売却、価格上昇期の利益確定
長期	5年超	約20%前後	居住・賃貸での中長期保有

減価償却シミュレーションでは、売却予定年の保有期間と耐用年数超えの有無を確認し、譲渡所得の増減を試算します。確定申告では、計算書類と証憑を整え、不動産減価償却の累計額を適切に反映してください。

自宅を賃貸に出すときも安心！不動産減価償却の開始時期＆按分の実務マニュアル

居住用から賃貸用へ切り替えた時の減価償却スタートガイド

自宅を賃貸へ切り替えると、減価償却は「賃貸の用に供した日」から開始します。ポイントは賃貸開始月の客観的判定です。賃貸借契約の効力発生日、鍵の引渡日、入居者の実入居日のうち、税務上は実態を示す日付が重視されます。取得価額は土地を除く建物のみが対象で、購入時の建物価格＋資本的支出をベースにし、仲介手数料の建物按分やリフォームの資本性の判断が重要です。耐用年数は建物の構造と築年数により決まり、居住から賃貸への転用でも原則として耐用年数表に基づいて評価します。定額法による計算が一般的で、期中取得は月割で計算します。確定申告では減価償却費を不動産所得に計上し、収支の赤字が他の所得と損益通算できるかを確認します。不動産減価償却の節税を狙うなら、開始月と取得価額の根拠を明確に残すことが肝心です。

• 用に供した日の証跡を優先

• 土地は対象外、建物のみ償却

• 定額法で月割計算を厳守

• 取得価額に資本的支出を適切に加算

補足として、賃貸開始直前の修繕は資本的支出か修繕費かの区分が節税インパクトを左右します。

自宅と賃貸併用住宅もしっかり対応！面積・期間の按分＆証跡ルール

自宅の一部を賃貸に回す、または賃貸併用住宅の場合は、面積按分と期間按分を組み合わせて減価償却費を計上します。まず専有面積や使用実態が明確な区画で合理的な按分比率を設定し、さらに賃貸稼働月のみ月割で計上します。証跡は、間取り図や測量図、賃貸契約、家賃入出金履歴、光熱費の計量記録などで実態を示します。不動産減価償却費の計算では、面積比率×期間比率×建物の償却額が基本です。耐用年数超えの建物でも、未償却残高があれば定額法の償却率で継続計上します。確定申告の書き方は、不動産所得の収支内訳書に減価償却費を記載し、耐用年数と計算過程を会計ソフトやエクセルで残すと、税務調査でも説明が容易です。わかりやすく根拠を整備することが、節税効果とリスク低減の両立につながります。

項目	実務の要点	証跡の例
面積按分	賃貸部分/建物全体の専有面積で比率化	間取り図、測量図
期間按分	賃貸稼働月数/12で月割計上	賃貸借契約、入居日記録
取得価額	建物価格＋資本的支出、土地は除外	売買契約書、請求書
耐用年数	構造・築年数で判定、耐用年数経過後も未償却残は償却	耐用年数表、固定資産台帳
申告記録	計算根拠の保存と整合性を重視	会計ソフト出力、入出金記録

上の整理に沿って、面積と期間の二軸で比例配分し、計算根拠を一貫させるのがコツです。

1. 賃貸区画と専有面積を確定する
2. 耐用年数と償却率を確認する
3. 取得価額に資本的支出を反映する
4. 面積比率と月割で減価償却費を算定する
5. 証跡をファイル化し確定申告へ反映する

この手順なら不動産減価償却の計算方法がぶれず、シミュレーションから申告まで滑らかに進みます。

共有持分・相続・国外不動産でも使える！ニッチな減価償却ガイド

共有名義もしっかり対応持分按分と確定申告記載の手順まるわかり

共有名義の不動産減価償却とは、建物部分の取得価額を各人の持分割合で分け、各自の不動産所得に計上するやり方です。土地は対象外なので、建物と土地を必ず区分します。共有でも償却方法は原則定額法で、法定耐用年数に基づき耐用年数を設定します。住宅ローン控除や家事按分がある場合は、共有と混同しないよう科目管理を分けるのが安全です。確定申告では、減価償却費は持分で按分した金額をそれぞれが計上し、減価償却明細書に各人の取得価額・耐用年数・償却率・期末残高を記載します。実務の流れは次の通りです。

• 建物の取得価額を確定（売買契約書や固定資産税評価で区分）

• 持分割合を反映して各人の償却基礎を算定

• 耐用年数・償却率を確認して定額法で計算

• 減価償却明細書と収支内訳書へ転記し申告

上記の順に進めると、申告書の整合性が保てて調整もスムーズです。

相続で取得した建物も安心！耐用年数や取得費の整理術

相続で引き継いだ建物の不動産減価償却は、相続開始日に所有権が移転する点を起点に考えます。取得費は原則として被相続人の取得価額と同一ですが、減価償却の残存簿価や累計額、償却方法・耐用年数も引継ぎます。相続による取得で新規に耐用年数をリセットするのではなく、被相続人が使ってきた前提で残存年数または残存価額をベースに続行します。遺産分割で共有になった場合は、持分割合で基礎価額を按分し、各相続人が自分の不動産所得に計上します。登記簿や固定資産台帳、被相続人の帳簿・申告書類で取得時期・取得価額・累計償却を突き合わせると、後の売却時の譲渡所得計算もぶれません。耐用年数超えのケースでは、未償却残高があれば定額での任意償却が可能か確認し、税務上の取り扱いに沿って処理します。

確認項目	実務ポイント	注意点
取得価額	契約書・評価証明で建物のみ抽出	付随費用の資本的支出は加算
累計償却	被相続人の明細を引継ぎ	欠落時は申告控等で補完
償却方法	原則継続適用（定額法）	恣意的変更は避ける
耐用年数	引継ぎが基本	特例適用の有無を確認

相続開始時点で資料を集約すると、確定申告や売却時の整合性が高まります。

国外不動産での減価償却国内とここが違う注意点

国外不動産の不動産減価償却は、国内と同様に建物のみ償却対象ですが、耐用年数の決定方法に差が出ます。一般に国内の減価償却耐用年数表を基準としつつ、現地の構造・材質が異なる場合は日本の区分に合理的に照合します。定額法での計算が基本で、減価償却費は国内源泉の不動産所得等と損益通算に制限がかかる局面があるため、外国税額控除や損益通算の取扱いを事前に確認してください。通貨換算は取得時・期末で為替レートの適切な適用が必要で、現地の固定資産税や管理費は必要経費として扱う前提でも、証憑の日本語翻訳や保存が求められます。確定申告では、所在地・面積・用途などの情報を明細に記載し、償却計算の根拠資料を添付・保存します。

1. 構造区分を日本の耐用年数表に対応付け
2. 建物価額を土地と切り分け、定額法で計算
3. 為替換算と経費区分を統一し証憑を保存
4. 損益通算や控除の可否を確認して申告

国外は証憑精度と換算ルールの一貫性が鍵で、税務調整の手戻りを防ぐことにつながります。

不動産減価償却で失敗しない！確定申告の書類＆記載流れを完全ナビ

不動産所得の申告で減価償却費を正確に書くためのステップ

不動産減価償却とは、建物などの固定資産の取得価額を耐用年数に応じて費用配分する税務処理です。正確な申告には順序が大切です。まず仕訳で建物と土地を分け、建物のみを対象に計上します。次に耐用年数を国税庁の耐用年数表から判定し、定額法の償却率を確認します。中古は耐用年数の見直しルールに注意が必要です。年間の減価償却費が確定したら不動産所得の帳簿へ集計し、青色申告決算書と申告書へ転記します。計算ミスは赤字や控除の誤りにつながるため、以下の確認が有効です。

• 建物と土地の按分根拠の証憑（売買契約書や固定資産税評価）

• 耐用年数・償却率の根拠資料（耐用年数表の該当区分）

• 取得価額の内訳（仲介手数料等の資本的支出の有無）

下記は転記の主要ポイントです。数字のつじつまを揃えることで税務調査時の不安を下げられます。

書類	重要欄	確認ポイント
仕訳帳	建物/土地区分	土地を費用化していないか
減価償却台帳	取得価額/耐用年数/償却率	計算式と償却開始日
青色申告決算書	減価償却費	合計額が台帳と一致
確定申告書	所得金額等	不動産所得と通算関係

減価償却台帳を作ろう！年度更新とチェックリストのコツ

減価償却台帳は不動産減価償却費の計算根拠であり、確定申告の信頼性を支える必須書類です。台帳には取得日、取得価額、用途、構造、耐用年数、償却方法（多くは定額法）、償却率、事業按分、償却累計額、未償却残高を漏れなく記録します。中古取得は耐用年数の見直し計算が欠かせません。年度更新では新たな資本的支出や修繕費の区分、用途変更、事業割合の見直しを反映します。定額法の計算は単純でも、元データの齟齬があると誤差が蓄積します。以下のステップで精度を高めましょう。

1. 取得根拠の整理（契約書・請求書・領収書を紐づけ）
2. 耐用年数の確定（建物構造と築年数を確認）
3. 定額法の償却率適用（開始月と月割計算を厳守）
4. 事業割合の設定（自宅併用は按分を明示）
5. 累計額と未償却残高の突合（決算書・申告書と一致）

年度末に下記をチェックすると、税務対応がスムーズになります。小さな差異の早期発見が節税リスクの低減につながります。

• 資本的支出の追加記載（耐用年数の延長要因）

• 修繕費との区分根拠（継続的な費用計上の一貫性）

• 耐用年数経過後の処理（未償却残高と費用計上の有無）

不動産減価償却のよくある疑問をまとめてスッキリ解消！

不動産の減価償却は何年？構造ごとの年数早見表で即チェック

不動産減価償却は、建物や附属設備などの取得価額を耐用年数にわたって費用配分する仕組みです。土地は対象外で、建物の構造や用途で年数が決まります。個人の不動産所得では原則定額法を用い、耐用年数表に基づいて計算します。中古取得の場合は経過年数を考慮した簡便計算で年数を見直します。購入検討や確定申告の前に、まず自分の物件の構造区分と年数を押さえるのが近道です。耐用年数の把握は減価償却費計上と節税の起点になります。

• ポイント

  • 土地は減価償却の対象外で、建物のみが対象です
  • 定額法が基本で、償却率は耐用年数に依存します
  • 中古は見直し年数を用い、年数が短くなることがあります

不動産減価償却の年数を理解すると、節税効果やキャッシュフローの見通しがクリアになります。

構造・用途	代表例	耐用年数の目安
木造住宅系	戸建住宅・木造アパート	22年
軽量鉄骨（骨厚3mm超〜4mm以下）	軽量鉄骨アパート	27年
重量鉄骨（骨厚4mm超）	鉄骨造マンション	34年
鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート	RC・SRCマンション	47年
事務所・店舗併用（RC）	事務所ビル	50年前後（用途で変動）

上記は居住用の代表例です。実務では用途区分や附属設備で耐用年数が異なるため、購入書類や図面で構造を確認しましょう。

減価償却費はいくら？2000万・4000万など価格帯別にシミュレーション

減価償却費は、建物のみの取得価額と耐用年数、定額法の償却率で決まります。計算の基本は、建物価格×償却率です。必ず土地と建物を按分し、建物価格のみを用います。たとえば木造（22年、率約0.046）やRC（47年、率約0.022）のように、年数が長いほど年間費用は小さくなります。中古取得は残存耐用年数に基づき償却率が上がり、年間費用が増える傾向です。確定申告では減価償却費を不動産所得の経費に計上し、節税に直結します。

• シミュレーションの前提

  • 建物割合を明確化（例：物件価格のうち建物60％）
  • 定額法で計算し、月割りに注意
  • 価格帯別の目安を把握し、キャッシュフローを検討

下記は新築相当の概算例です。建物割合は一例であり、実際は売買契約書の内訳や評価で確定します。

価格帯（総額）	建物割合の例	木造22年 年間償却（率0.046）	RC47年 年間償却（率0.022）
2,000万円	60％＝1,200万円	約55.2万円	約26.4万円
4,000万円	60％＝2,400万円	約110.4万円	約52.8万円
6,000万円	60％＝3,600万円	約165.6万円	約79.2万円

中古の木造や軽量鉄骨は残存耐用年数が短くなり、年間の不動産減価償却費が大きくなるケースがあります。購入時は見直し年数と償却開始月の月割り、附属設備の区分（エアコンなどは短年数）を確認し、確定申告に備えて計算方法と証憑の管理を徹底しましょう。